Grundsteuerreform 2022

Alle Grundstücksbesitzer in Deutschland sind zur Abgabe einer Steuererklärung zur Neubewertung der Grundsteuer verpflichtet.
Die Bewertung der Grundsteuer ist umfassend reformiert worden. Daraus ergibt sich für alle Grundstücksbesitzer in Deutschland eine Verpflichtung zur Abgabe einer Grundsteuererklärung, der sogenannten Feststellungserklärung. Diese ist nach amtlich vorgeschriebenem Datensatz elektronisch beim zuständigen Finanzamt einzureichen. Die neue Grundsteuer gilt ab dem 1. Januar 2025. Die Erklärungen zur Ermittlung der Werte sind jedoch bis zum 31. Januar 2023 abzugeben.



Aktualisierung am 13.10.2022

Heute wurde die Frist für die Abgabe der Erklärungen bis zum 31. Januar 2023 verlängert.
Wir bearbeiten Erklärungen ausschließlich auf Grundlage unserer Excel-Vorlage, die Sie hier per E-Mail anfordern können.
Wir können die Erstellung der Erklärungen aktuell nur für unsere Mandanten anbieten.

Anlass und Hintergrund

Mit Urteil vom 10. April 2018 hat das Bundesverfassungsgericht entschieden, dass die bisherige Berechnung der Grundsteuer verfassungswidrig ist. Die Grundstückswerte wurden bisher auf Grundlage der (veralteten) Einheitswerte von 1935 bzw. 1964 berechnet. Das führte unter Umständen, dass für gleichartige Grundstücke unterschiedliche Grundsteuern anfielen. Dies stellt einen Verstoß gegen das im Grundgesetz verankerte Gleichbehandlungsgebot dar.
Der Gesetzgeber war auf Grundlage dieses Urteil aufgefordert, die gesetzlichen Grundlagen zur Ermittlung Grundsteuer bis zum 31. Dezember 2024 zu ändern. Damit müssen zu diesem Zeitpunkt ca. 35 Millionen Grundstücke sowie land- und forstwirtschaftliche Flächen neu bewertet werden.
Für alle Grundstücksbesitzer resultiert daraus die Pflicht zur Abgabe einer Steuererklärung für jedes Ihrer Grundstücke bis zum 31. Oktober 2022.

Welche Grundsteuerarten gibt es?

  • Grundsteuer A
    betrifft Betriebe der Land- und Forstwirtschaft
  • Grundsteuer B
    betrifft Grundvermögen, vor allem das Eigentum an Grund und Boden, ggf. einschließlich Gebäude
  • Neu ab 2025: Grundsteuer C
    können die Gemeinden für unbebaute, baureife Grundstücke einführen
Grundsteuer A, B und C unterscheiden sich in der Höhe des sogenannten Hebesatzes. Diesen legt die jeweilige Gemeinde fest.

Was ändert sich?

Die Grundsteuer wird künftig nicht mehr bundesweit nach den gleichen Regelungen erhoben. In Sachsen gilt das Bundesrecht mit Ausnahme der Grundsteuermesszahlen im Bereich der Grundsteuer B. Rechtsgrundlagen für die Grundsteuer in Sachsen sind das Bewertungsgesetz, das Grundsteuergesetz und das Sächsische Grundsteuermesszahlengesetz.
Die Berechnung des Grundsteuerwerts für alle Wohngrundstücke erfolgt künftig im sogenannten Ertragswertverfahren (siehe Frage "Welche Bewertungsverfahren gibt es?") ).

Für die Ermittlung des Grundsteuerwerts für Grundstücke, die nicht zu mehr als 80% zu Wohnzwecken dienen, kommt das sogenannte Sachwertverfahren (siehe Frage "Welche Bewertungsverfahren gibt es?") zur Anwendung.

Bei land- und forstwirtschaftlichem Grundbesitz ändert sich der zur Zahlung der Grundsteuer Verpflichtete. Während bisher der Nutzer dazu verpflichtet war, ist es künftig der Eigentümer. Die Betriebe der Land- und Forstwirtschaft (dazu können auch einzelne verpachtete Grundstücke zählen) werden im sogenannten Ertragswertverfahren bewertet. Die notwendigen Angaben sind zukünftig vom Eigentümer (und nicht mehr vom Nutzer) zu erklären. Für den Fall, dass der Eigentümer die land- und forstwirtschaftlichen Flächen nicht selbst bewirtschaftet, erfragt er eventuell nicht bekannte Angaben beim Pächter der Flächen.

Welche Bewertungsverfahren gibt es?

Es gibt grundsätzlich folgende Bewertungsverfahren für bebaute Grundstücke.

ERTRAGSWERTVERFAHREN
Bei diesem Verfahren wird der marktüblich erzielbare Ertrag ermittelt und gilt für diese Grundstücke:
  • Einfamilienhäuser
  • Zweifamilienhäuser
  • Mietwohngrundstücke
  • Wohnungseigentum
SACHWERTVERFAHREN
Beim Sachwertverfahren ist weniger der Ertrag als vielmehr die Herstellungskosten entscheidend. Das Verfahren ist für folgende Grundstücksarten anzuwenden:
  • Geschäftsgrundstücke
  • gemischt genutzte Grundstücke
  • Teileigentum
  • sonstige bebaute Grundstücke
VERFAHREN FÜR UNBEBAUTE GRUNDSTÜCKE
Die Bewertung unbebauter Grundstücke erfolgt anhand der Grundstücksfläche und dem Bodenrichtwert.

Wer muss die Erklärung zur Grundsteuer abgeben?

Nachfolgende Personen müssen die Steuererklärung abgeben:
  • Eigentümer eines bebauten oder unbebauten Grundstücks
  • Eigentümer eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft
  • Bei Erbbau-Grundstücken: der Erbbauberechtigte unter Mitwirkung des Eigentümers
  • Bei Gebäuden auf fremden Grund und Boden: der Eigentümer des Grundstücks unter Mitwirkung des Eigentümers des Gebäudes
Bei mehreren Eigentümern gibt nur einer eine Feststellungserklärung ab.
Entscheidend sind die Grundstücks-Verhältnisse zum Feststellungszeitpunkt 01.01.2022.

Wie ist der zeitliche Ablauf?

Ab 01. Juli 2022 – Beginn der Erklärungsflicht
Ab diesem Zeitpunkt soll es möglich sein, die Feststellungserklärungen elektronisch bei dem Finanzamt einzureichen. Sie erhalten dazu eine schriftliche Aufforderung von Ihrem Finanzamt. Diese erfolgt nur per öffentlicher Bekanntmachung.

Ab 31. Oktober 2022 – Ende der Erklärungsfrist
Die Feststellungserklärung ist bis zum 31. Oktober 2022 einzureichen. Bei Nicht- bzw. verspäteter Abgabe kann das zuständige Finanzamt Verspätungszuschläge festsetzen.

Ab 01. Januar 2025 – Beginn der Erhebung der neuen Grundsteuer
Die neue Grundsteuer wird ab diesem Zeitpunkt zum ersten Mal auf der Grundlage der neuen Grundsteuerwerte erhoben. Bis dahin erfolgt die Erhebung auf Basis der bisherigen Grundlagen.

Wie erfolgt die Neuberechnung?

Bei der neuen Grundsteuer wird die dreistufige Berechnungsmethode beibehalten.
Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer
Nach der fristgerechten Abgabe der Steuererklärung beim zuständigen Finanzamt wird dieses auf Basis der Feststellungserklärung den neuen Grundsteuerwert feststellen, gleichzeitig teilt das Finanzamt in einem gesonderten Bescheid die Höhe des sogenannten Grundsteuermessbetrags mit und leitet diese Werte an die zuständige Gemeinde weiter.
Die Gemeinde ermittelt den endgültigen Betrag der Grundsteuer, indem sie den entsprechenden Hebesatz anwendet und erlässt den ab dem 1. Januar 2025 geltenden Grundsteuerbescheid.

Wie erfolgt die Abgabe der Steuerklärungen?

Grundsätzlich ist die elektronische Übermittlung der Erklärungen verpflichtend. Dafür gibt es folgende Möglichkeiten:
  • Wir erstellen die Erklärung für Sie auf Grundlage Ihrer uns zur Verfügung gestellten Daten (siehe Ablauf).
  • Sie beantragen ein eigenes Elster-Zertifikat und erstellen die Erklärung selbst.
  • Für Privateigentum soll eine Abgabe der Erklärung ohne eigenes Elster-Zertifikat möglich sein, siehe: https://www.grundsteuererklaerung-fuer-privateigentum.de/
In "Härtefällen" soll die Abgabe der Erklärung in Papierform möglich sein. Die Formulare erhalten Sie ausschließlich auf persönliche oder telefonische Nachfrage unter Darlegung der Voraussetzungen für die Härtefallregelung beim Finanzamt.

Wie ist der Ablauf, wenn wir die Erklärung für Ihr Privatgrundstück erstellen?

Grundsätzlich ist die elektronische Übermittlung der Erklärungen verpflichtend. Dafür gibt es folgende Möglichkeiten:
  • Für die Erstellung der Feststellungserklärung benötigen wir zunächst eine gesonderte Beauftragung bzw. Vereinbarung zur Feststellungserklärung.
  • Im nächsten Schritt benötigen wir alle relevanten Daten von Ihnen. Dazu hat unser Softwareanbieter eine Excel-Vorlage erarbeitet. Wir empfehlen, dass Sie diese Vorlage nutzen. Bitte schreiben Sie uns dazu eine kurze Nachricht. Wir senden Ihnen die Excel-Datei anschließend zu.
  • Alternativ besteht auch die Möglichkeit, die für Ihr Grundstück zutreffende Checkliste als vollständig ausgefülltes PDF-Dokument, bevorzugt per E-Mail, an uns zu senden.
  • Auf Basis beider Varianten erstellen wir daraufhin die Erklärung, die von Ihnen unterschrieben bzw. freigegeben werden muss. Nach Begleichung unserer Gebührenrechnung (siehe Frage "Welche Gebühren fallen bei uns an?") übermitteln wir die Erklärung an das zuständige Finanzamt. Sie erhalten von uns eine Kopie der Erklärung für Ihre Unterlagen.
  • Das Finanzamt erlässt danach einen Feststellungsbescheid, der Ihnen zugeht. Bitte überprüfen Sie den Bescheid anhand der Ihnen vorliegenden Daten und wenden Sie sich bitte schnellstmöglich bei Abweichungen an uns. Die Einspruchsfrist beträgt 4 Wochen nach Bekanntgabe des Bescheides.

Wie ist der Ablauf, wenn wir die Erklärung für Ihr Gewerbegrundstück erstellen?

Hier bedarf es einer gesonderten Vereinbarung und Absprache. Bitte wenden Sie sich dazu an uns..

Welche Gebühren fallen bei uns an?

Bei Übergabe einer vollständig ausgefüllten Excel-Datei, die uns eine digitalisierte Bearbeitung Ihrer Feststellungserklärung ermöglicht, erfolgt die Gebührenrechnung für Privatgrundstücke anhand einer Vergütungsvereinbarung als Pauschalhonorar gemäß § 4 StBVV von € 250,00 zzgl. USt pro Grundstück.

Für alle anderen Fälle (Vorlage der PDF-Dokumente u.ä.), die eine analoge Bearbeitung bzw. manuelle Datenerfassung bei uns erfordert, erfolgt die Berechnung der Gebühren nach Gegenstandswerten und Aufwand gemäß 24 Abs. 1 Nr. 11a Steuerberatervergütungsvorordnung.

Die Abrechnung von Gewerbegrundstücken erfolgt nach Gegenstandswerten gemäß 24 Abs. 1 Nr. 11a Steuerberatervergütungsvorordnung.

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